– 한국주택금융공사(HF)가 2026년 4월 22일 신규 보증 신청 건부터 사용승인 완료 사업장 시공사의 연대보증을 즉시 면제합니다.
– 기존에는 시행사 등 관계자 전원의 동의가 없으면 면제가 불가능해 평균 190일 이상 지연됐습니다.
– 이번 개선으로 연간 약 2조 5천억 원의 우발채무가 조기 해소되어 건설사 재무구조 개선과 신규 수주 확대가 기대됩니다.
– 단, 신규 보증 신청 건에만 적용되며 기존 보증 건은 당사자 간 협의 방식이 유지됩니다.
공사가 끝났는데도 건설사가 연대보증인으로 남아 있어야 한다면 어떤 느낌일까요. 건물에 입주민이 들어오고 준공까지 마무리된 뒤에도 수백억 원의 연대보증 채무가 재무제표에 고스란히 남아 있는 현실, 많은 건설사가 오랫동안 이 문제를 안고 살았습니다. 시행사와의 관계, 잔여 채무 정산, 복잡한 이해관계가 얽혀 동의를 받는 데만 반 년이 훌쩍 넘는 경우도 다반사였으니까요.
이런 구조적 문제가 2026년 4월 22일부터 달라집니다. 한국주택금융공사(HF)가 사업자보증을 이용하는 시공사에 대한 연대보증 면제 제도를 전면 개선한 것입니다. 핵심은 하나입니다. 사용승인(준공)이 완료된 사업장이라면, 이제 관계자 전원의 동의 없이도 시공사의 연대보증이 즉시 해제됩니다. 들으면 당연한 것 같지만, 이전까지는 이게 안 됐다는 점이 아이러니합니다.
직접 한국주택금융공사 공식 발표문을 확인해보니, 이번 조치는 2026년 4월 22일 이후 신규 보증 신청 건부터 즉시 적용되며, 담당 부서는 기업금융처라고 명시되어 있습니다. 중동 건설 경기 침체와 국내 부동산 시장 위축이 겹친 이 시기에, 건설사의 재무 숨통을 틔워주는 실질적인 조치로 평가할 만합니다.
연대보증 면제 제도 개선, 정확히 뭐가 바뀌었나?
사용승인 완료 시 시공사 연대보증이 관계자 전원 동의 없이 즉시 면제되며, 기존 대비 약 190일 단축됩니다.
조금 더 풀어서 설명하겠습니다. 주택금융공사의 사업자보증은 주택 개발 프로젝트에서 시행사(개발업체)가 자금을 조달할 때 사용하는 공적 보증 제도입니다. 이 과정에서 시공사(건설사)가 연대보증인으로 참여하는 경우가 많은데, 건물이 완성되고 사용승인을 받은 뒤에도 시행사 등의 동의가 없으면 연대보증에서 빠져나오지 못하는 구조가 문제였습니다.
이런 제도적 허점 때문에 건설사들은 이미 공사가 끝난 사업장에 대한 우발채무를 수개월씩 재무제표에 떠안아야 했고, 이는 부채비율 상승과 신용도 저하로 이어져 신규 수주에까지 악영향을 미쳤습니다. 주택금융공사법 및 관련 사업자보증 업무 규정에 따라 운영되는 이 보증 제도의 면제 요건이 이번에 실질적으로 완화된 것입니다.
| 구분 | 기존 제도 | 개선 후 제도 |
|---|---|---|
| 면제 조건 | 시행사 등 관계자 전원 동의 필요 | 사용승인 완료 시 자동 면제 |
| 면제 소요 기간 | 평균 190일 이상 | 즉시 |
| 우발채무 해소 | 지연 해소, 장기 적체 | 연간 약 2.5조 원 조기 해소 |
| 적용 범위 | 전체 보증 | 신규 보증 신청 건에 한함 |
| 기존 보증 처리 | 동일 방식 유지 | 당사자 간 협의 유도 |
이번 제도 개선, 실질 효과는 얼마나 될까?
공사 내부 분석 결과 연간 약 2조 5천억 원의 우발채무가 조기 해소되어 건설사의 재무구조 개선에 직접 기여할 것으로 예상됩니다.
숫자만 봐서는 와 닿지 않을 수 있습니다. 개별 건설사 관점에서 생각해보면 좀 더 명확해집니다. 예를 들어 동시에 5개 현장을 시공 중인 중견 건설사라면, 사용승인이 난 현장들의 연대보증이 자동으로 해제되면서 수십억~수백억 원의 우발채무가 재무제표에서 사라집니다. 이는 금융권이 보는 부채비율이 낮아진다는 의미고, 신규 프로젝트 참여를 위한 보증 한도 여력도 그만큼 늘어납니다.
특히 주목할 점은 기간 단축 효과입니다. 기존에 평균 190일이 걸리던 면제 절차가 즉시로 바뀌면, 건설사는 반 년 이상 일찍 그 재무 여력을 새로운 수주에 활용할 수 있습니다. 건설업 특성상 수주 시점과 착공 시점 사이의 여유 자금이 중요한데, 이 190일의 차이가 실제 수주 기회에서 작지 않은 의미를 가집니다.
실제 신청 시 꼭 알아야 할 점
공식 발표문에 나오지 않는 실무적 주의사항들을 정리했습니다. 주택금융공사 공식 사이트(hf.go.kr)와 관련 자료를 직접 살펴보면서 확인한 내용들입니다.
- 신규 보증 신청 건에만 적용됩니다 — 기존 건은 해당 없음: 가장 많이 헷갈리는 부분입니다. 이번 제도 개선은 2026년 4월 22일 이후 신규로 신청된 보증 건에만 적용됩니다. 이미 연대보증이 설정된 기존 보증은 이번 혜택 대상이 아닙니다. 기존 건은 여전히 시행사 등과의 협의를 통해 면제를 받아야 하므로, 현재 진행 중인 사업장과 신규 사업장을 명확히 구분해서 검토해야 합니다.
- 사용승인 서류를 사전에 발급받아 두세요: ‘자동 면제’라고 해도 사용승인 완료 사실을 주택금융공사에 확인시켜줘야 합니다. 해당 건물의 사용승인서(건축물 사용승인 확인서)를 관할 지자체에서 미리 발급받아 두면 절차가 빨라집니다. 사용승인 여부는 정부24(gov.kr)에서도 조회할 수 있습니다.
- 기존 보증 건은 시행사와 사전 협의가 핵심입니다: 주택금융공사는 기존 보증 이용 업체에 대해